从今年楼市的表现来看，2023年南京楼市的开局非常不错，接下来6月份就要来了，业内很多人都不是特别看好，大家对于接下来楼市的走向也有很多不同的看法。

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实际上，谈论南京楼市的走向有很多维度，但是对于现阶段，我觉得必须要着重关注这三个核心点：

1、南京楼市的调控政策走向；

2、南京楼市的库存走向；

3、买房人对于房价的预期是怎样的。

一、短期看政策、中期看土地、长期看人口

所以，我们讨论接下来南京楼市的走势，首先就要对楼市调控政策有个方向上的判断。

5月份以来南京一直在放松楼市调控政策。

就在5月16日，南京松绑了限购政策：不管你在南京主城区几套房，只要是南京户口，都可以开一张产业聚集区购房证明，离婚两人都能开，不追溯(普通号追溯家庭两年房产)。

这也意味着南京主城江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区四个所谓的产业聚集区限购政策再次松绑。

前两天南京公积金也出台利好政策

公积金新政对于买房人来说，有三个方面的利好：

1、公积金代扣剩下的可还商贷

2、取消二套房限制，120平的限制

3、额度个人最高60万，夫妻120万（只针对多孩家庭首次使用公积金购买首套房）

我们再分析一下2023年1-4月南京二手房的成交数据，年后楼市肯定是回暖了，但是如今又有变冷的趋势。

这也就说明了，南京楼市的宽松政策还将延续，未来一段时间内还将有更多利好政策出台。

用政策稳定楼市是肯定，但不是毫无底线的。就比如去年南京全面取消限购的乌龙事件。

对于江苏的省会南京，楼市政策即使会放松，但也不会太离谱。

接下来，南京的楼市刺激政策会向“需求端”上倾斜，比如有限度的松绑限购、限贷、限售、利率、税费、贷款等多方面，以达到刺激购房需求入市的目的。

第二件事，南京楼市的库存量究竟会涨到多高，这也是很多人关心的。

如今南京楼市面临很大的卖房压力，根据贝壳的统计数据，南京有174122套二手房正在挂牌出售。

就在刚刚，南京网上房地产给出的数据，南京现有73179套新房库存。

这两者相加，南京楼市的库存数量超过了24.7万套，这也是南京楼市历史上最高的库存数据了。

当前这种楼市高位库存，对于南京楼市的供需关系产生了明显的影响。

首先来讨论一件事情，南京楼市走势，还得看市场关系。如果肉眼可见的供大于求，房价自然会出现长期的下跌趋势。

从目前的情况看，除了个别的豪宅和部分顶级学区房之外，毫无疑问多数买房人对于未来房价都不是非常乐观。

道理很简单，因为一旦卖的房子太多，就会出现房东降价偷跑的情况，后面自然会有更多的房东跟跑，这也是为啥最近很多小区业主出倡议书要稳定房价的原因。

大家关心的还有一点，当前24.7万套库存并没有到达终点，南京楼市库存量能刷新到什么数字？

有一些业内人士讨论，6月底南京二手房挂牌量有望突破18万套。

所以我们可以看到，尽管政府想要救市，但政府改变不了供求关系，接下来还有大批量的次新房进入市场。

南京未来房东想要卖房还得“以价换量”，这将是一个长期的趋势。

最后一个，关于房价的预期。

我们先来复盘一个事，就是南京在3月份一二手住宅成交均突破1.3万套大关也创了近2年的新高，但是只持续了一个月，4月份又慢慢跌下来了。

年后大家都感觉小阳春要来了，楼市回暖迹象明显，怎么突然不行了。

这是为什么？

背后的原因有很多，主要是疫情三年突然放开，一些刚需和刚改的买房人纷纷入场，大家对于疫情后房价还是抱着会上涨的预期的。

随着这波购买力的逐渐消化，南京楼市需求不足的缺点也被暴露出来。

买得起房的人大部分已经买了，在还贷；买不起的人他始终买不起，这不是降降首付、降降利息就能解决的。

而大家关心的外来人口的增长也少得可怜，去年只有6.8万人。

所以，你说南京房价没下跌吗？像河西南海峡城从5万降到现在的4万，但去化反而更慢了。

为什么南京很多区提出要开始实行拆迁房票安置政策，因为新房去化太慢，市场的需求不足，没有需求，那就创造需求！

因为南京不可能让房价一直跌，想方设法的转变买房人对于房价的预期。